Những quy tắc vàng khi đầu tư bất động sản
Khi đầu tư bất động sản, vị trí là tiêu chuẩn hàng đầu cần quan tâm. Nhưng quy hoạch, lộ giới cũng tác động đến thành bại của thương vụ. Sau đây các chuẩn mực vàng được giới đầu tư bất động sản áp dụng để có tỷ suất sinh lời cao.
Vị trí
Ngoài các yếu tố cấu thành nên giá trị bất động sản như: Mật độ dân cư, Mảng xanh – Công viên, Tiện ích dịch vụ, yếu tố quan trọng hàng đầu là vị trí. Các nhà đầu tư bất động sản có câu thần chú nổi tiếng như sau: “Chọn bất động sản, yếu tố đầu tiên cần quan tâm là vị trí, yếu tố thứ hai là vị trí và yếu tố quan trọng thứ ba cũng là vị trí. Rút ngắn lại là chỉ cần quan tâm đến vị trí, vị trí và vị trí là đủ”.
Với chung cư, vị trí quyết định căn hộ sẽ thuộc phân khúc cao cấp hay bình dân. Còn về nhà đất, vị trí quyết định tài sản ở vùng giá nào, căn cứ theo tuyến đường. Về bất động sản nghỉ dưỡng, vị trí cách bờ biển cũng quyết định resort 3-5 sao, giá thuê đắt đỏ tới đâu. Tương tự, vị trí cũng quyết định cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại thuộc hạng A hay các hạng thấp hơn.
Các loại quy hoạch nhà đất
Nhà đầu tư bất động sản cần quan tâm các loại quy hoạch nhà là: Quy hoạch sử dụng đất; Quy hoạch giao thông; Quy hoạch chi tiết và đặc biệt là Quy hoạch treo.
Quy hoạch treo là tình trạng các kế hoạch sử dụng đất đã được hoạch định nhưng không thực hiện hoặc thực hiện không đúng tiến độ. Diễn ra trong bối cảnh các địa phương công bố quy hoạch các khu, cụm công nghiệp, khu kinh tế, chế xuất công nghệ cao, các đặc khu. Vùng nuôi trồng thuỷ sản; quy hoạch hạ tầng kỹ thuật giao thông; khu sinh thái, khu đô thị mới và các khu biệt thự nhà vườn… nhưng chưa thực hiện xong.
Trên thực tế, rất nhiều vùng, khu, cụm đã duyệt quy hoạch nhưng không có dự án đầu tư hoặc có, nhưng rất ít dự án. Hoặc có nhiều dự án, nhưng không ít dự án “ma” (dự án xin đất nhưng không thực hiện). Điều này dẫn tới chủ đất trong vùng quy hoạch mất đất canh tác, mất đất ở. Chưa kể đến, rất nhiều đất thu hồi lại không có dự án thực hiện và bị bỏ hoang hoá nhiều năm.
Người có nhà đất trong vùng quy hoạch treo gặp phải tình trạng bị hạn chế quyền xây dựng. Hạn chế sửa chữa lớn, hạ tầng cấp thoát nước chưa đầu tư đồng bộ, bồi thường, tái định cư chậm. Do đó, nhà đầu tư bất động sản ngán nhất là đụng phải quy hoạch treo.
Yếu tố làm tăng giá trị bất động sản
Ngoài chất lượng xây dựng, thiết kế thì yếu tố hạ tầng là quan trọng nhất.
Hạ tầng là yếu tố tích cực nhất có khả năng tạo lợi nhuận đột biến cho bất động sản. Trong lịch sử hình thành và phát triển của thị trường địa ốc, đầu tư căn hộ, đất nền, nhà phố, biệt thự… đón sóng hạ tầng vẫn được áp dụng phổ biến tại các thành phố lớn của Việt Nam.
Các hạ tầng đã từng khiến nhà đất tại nhiều thành phố lớn (đặc biệt là TP HCM) tăng giá mạnh 15-30%. Thậm chí cao hơn (60-70%) gồm: xây cầu, bổ sung hệ thống cầu vượt, nâng đường chống ngập, phóng đường rộng hơn, mở đường mới, hình thành đại lộ xuyên đô thị…
Lo ngại khi đầu tư nhà phố
Nhà to trong con hẻm nhỏ bị khuyến cáo là không nên đầu tư vì khó có cơ hội sinh lời cao. Tuy nhiên, đây chưa phải là tình huống cấp bách nhất cần cảnh báo.
Trường hợp mua phải nhà nhỏ lại vướng lộ giới hẻm treo thì suất đầu tư rơi vào vùng nguy hiểm, nguy cơ thua lỗ rất cao. Nguyên nhân là nhà đã nhỏ lại vướng lộ giới hẻm treo mua về xây dựng bị hạn chế do vướng quy hoạch khiến tài sản thường bị định giá thấp.
Đến khi cần bán, trên giấy chứng nhận thể hiện vướng quy hoạch hẻm nên cũng khó giao dịch và dễ bị ép giá. Khi đó, quy hoạch hẻm một khi đã bị treo rất khó xác định thời gian nào sẽ xóa quy hoạch này. Trong thời gian chờ đợi, nhà đầu tư đã mất đi không ít chi phí cơ hội.
Kỹ năng quan trọng nhất đối với nhà đầu tư bất động sản
Bao gồm các yếu tố: Gọi vốn, phân tích lãi lỗ, định giá. Trong đó, kỹ năng định giá tài sản là quan trọng nhất.
Nhằm đảm bảo an toàn cho dòng vốn và đạt tỷ suất sinh lời cao, nhà đầu tư bất động sản cần trang bị cho mình càng nhiều kỹ năng càng tốt. Định giá sai, nhà đầu tư có nhiều rủi ro như mua cao, bán thấp hoặc thuê bất động sản với giá ngất ngưởng dẫn đến giá thành sản phẩm không phù hợp, khó cạnh tranh, tỷ suất sinh lời của suất đầu tư bị thu hẹp.
Chung cư được quản lý chặt chẽ nhất
Các phân khúc đầu tư: Đất nền, Nhà Phố, Biệt thự và Căn hộ chung cư.
Căn hộ chung cư là loại hình nhà ở hình thành trong tương lai đang được các cơ quan quản lý nhà nước giám sát chặt chẽ nhất hiện nay.
Các cơ quan liên ngành từ quy hoạch kiến trúc, xây dựng, tài nguyên môi trường, phòng cháy chữa cháy… đều tham gia vào quá trình cấp phép xây dựng và đưa vào vận hành nhà chung cư.
Giá trị thấp, biên lợi nhuận cao
Trong các danh mục đầu tư như: Đất nền thổ cư, Chung cư, Nhà phố – Biệt thự thì đất nông nghiệp lại có biên độ lợi nhuận cao nhất.
Đất nông nghiệp có giá trị rẻ nhất so với tất cả các kênh đầu tư khác, vì đây là loại hình bất động sản sơ khai nhất. Để đầu tư vào đây, người mua thường tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng lên thành đất thổ cư.
Nếu đã lên thổ cư thành công, nhà đầu tư có thể tách thửa, xây nhà, sang nhượng. Lúc này, giá trị tài sản đã tăng lên qua nhiều công đoạn hoàn thiện thủ tục pháp lý. Đầu tư theo quy trình này thành công, lợi nhuận sẽ đột biến so với đầu tư các loại tài sản đất thổ cư, căn hộ, biệt thự hay nhà phố. Tuy nhiên, rủi ro khi mua đất nông nghiệp cũng không hề nhỏ do liên quan rất nhiều đến thủ tục pháp lý và quy hoạch.
Theo Vũ Lê báo Tin nhanh VN
