Kinh nghiệm Đầu tư Căn hộ và Nhà ở - 14 Điều cần tìm hiểu trước khi mua

Đầu tư Nhà phố và Căn hộ – Các yếu tố cần biết và tìm hiểu khi quyết định mua

Home / Tin tức / Đầu tư Nhà phố và Căn hộ – Các yếu tố cần biết và tìm hiểu khi quyết định mua
kinh nghiệm đầu tư nhà phố và căn hộ

Lời mở đầu

_Bài viết này chia sẻ một số yếu tố cơ bản, kinh nghiệm cho những Nhà đầu tư mới bắt đầu/ những Gia đình trẻ đang có ý định mua Nhà để ở hoặc đầu tư khi đã có số tiền tích lũy nhất định. Đối với những Nhà đầu tư Chuyên nghiệp, thì những kiến thức này có thể sẽ không giúp ích gì thêm.

_Các yếu tố sẽ liên quan đến nhau. Tùy mỗi người mà mỗi yếu tố sẽ có mức độ quan trọng và mang tính quyết định khác nhau. Đôi khi, chỉ cần đáp ứng được 1 yếu tố bất kỳ, nhưng nó là quan trọng nhất đối với Nhà đầu tư, thì họ cũng có thể đưa ra quyết định xuống tiền đầu tư.

_Không có gì là hoàn hảo, nước trong quá thì sẽ không có cá, chúng ta nên xác định nếu thị trường BĐS quá dễ dàng, thì cơ bản tất cả mọi người đều đã giàu có.

14 Điều cần xem xét khi quyết định đầu tư dự án Nhà phố/ Căn hộ

1/ Vị trí dự án

_Với Bất Động Sản, vị trí là yếu tố quan trọng hàng đầu, là yếu tố để quyết định giá trị BĐS hiện tại và tương lại. Hãy chắc chắn rằng bạn phải biết rõ vị trí dự án và đường đi, hãy xem nó trước trên Google Maps, và sau đó là trực tiếp đi xem. Đừng quên đi dạo một vòng xung quanh dự án để có cái nhìn thực tế về khu vực mà bạn đang tính đầu tư.

_Vị trí này là đường giao thông lớn, hay là đường nhánh nhỏ? Con đường này có thuận tiện đi lại không? Đường một chiều hay 2 chiều, có bị tắc nghẽn giao thông thường xuyên? Mùa mưa con đường này hoặc những con đường kết nối khác có bị ngập nước nặng không?

_Đường giao thông này kết nối với những tuyến đường khác như thế nào? Quy hoạch có mở rộng đường không? Sắp có con đường nào hình thành kết nối với trục đường này không? Đường nội bộ dự án có thông thoáng?

_Nó có gần chỗ bạn đi làm? Hay sau này có thuận tiện cho con cái đi học?

kinh nghiệm đầu tư nhà phố và căn hộ

2/ Tình trạng Pháp lý dự án

_Hãy chắc chắn rằng bạn được cung cấp đầy đủ giấy tờ pháp lý của dự án, từ Chấp thuận quy hoạch 1/500 đến Giấy phép xây dựng, Nhà ở hình thành trong tương lai cần có Ngân hàng bảo lãnh dự án, vậy là ngân hàng nào? Hãy hỏi các bạn Nhân viên tư vấn tất cả các giấy tờ này nhé. Còn nếu chưa rõ 1/500 là gì thì hãy Google là đầy đủ nhất. (Xin phép không soạn ra vì có thể bài viết này sẽ quá dài).

_Trước khi đặt cọc, hãy tìm hiểu và đọc kỹ các mẫu Hợp đồng mà Chủ đầu tư sẽ ký với Khách hàng. Nếu có chỗ nào chưa hiểu đừng ngại ghi chú lại và hỏi các bạn NV tư vấn. Thông thường đối với mua bán căn hộ, KH sẽ ký trước HĐ Đặt cọc/ Văn bản thỏa thuận rồi sau đó là HĐ Mua Bán. Sau khi nhận bàn giao nhà, CĐT sẽ tiến hành làm thủ tục ký HĐ chuyển nhượng ra sổ cho căn nhà của bạn.

_Đối với dự án căn hộ (Nhà ở hình thành trong tương lai): Điều kiện để ký HĐ Mua Bán Nhà ở hình thành trong tương lai là CĐT phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng của công trình. Trước đó, CĐT không thu tiền KH quá 30%.

_Các văn bản các bạn có thể tham khảo thêm: Luật Kinh Doanh BĐS số 66/2014/QH13; Nghị định 76/2015/NĐ-CP; Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

pháp lý dự án căn hộ cần biết

3/ Chủ đầu tư Dự án

_Hãy tìm hiểu đơn vị Chủ đầu tư đang triển khai dự án là ai, Công ty thành lập từ thời gian nào? Đã có kinh nghiệm làm dự án hay lĩnh vực liên quan nào? Nếu là pháp nhân mới thành lập thì Công ty này là công ty con của cty lớn nào? CĐT này có uy tín không, hay đã có những việc làm trước đó được cho là lừa đảo?

_Tất nhiên, công ty nào cũng có điểm tốt, điểm xấu. Hãy tìm hiểu những cái được, cái tốt nhất của chủ đầu tư là gì và từ đó cân nhắc, như đã nêu phía trên, không có gì là hoàn hảo cả.

_Một điều nhỏ lưu ý, theo quy định thì CĐT không được phép trực tiếp bán sản phẩm, mà cần thông qua một công ty/ sàn giao dịch BĐS. Nên việc nhiều sàn BĐS chào bán cùng 1 dự án thì là điều hiển nhiên bình thường. Và có thể, CĐT cũng ra lập ra một công ty/ pháp nhân mới, với chức năng là sàn GD BĐS và bán hàng chung với các sàn môi giới khác.

chủ đầu tư dự án

4/ Các giá trị tương lai, yếu tố chờ

_Yếu tố này liên quan đến vị trí BĐS. Gần dự án có những công trình (Trung tâm thương mại, Bệnh viện, Trường học, TT Hành chính, Công viên công cộng, Khu vui chơi, Giải trí; Trạm giao thông, Cảng hàng không hoặc cảng biển?) nào đang hoặc sắp hình thành? Có những con đường nào sắp hình thành và đấu nối với con đường mà dự án tọa lạc? 

_Những yếu tố này khi nào hình thành? 1 năm hay 2 năm hay 5 năm? Khi nó hình thành sẽ giúp ích gì cho cư dân tại đây? Giá trị BĐS bạn đầu tư sẽ tăng giá trị như thế nào khi những yếu tố công trình này được đưa vào hoạt động?

kinh nghiệm đầu tư nhà phố và căn hộ

5/ Quy hoạch dự án

_Yếu tố này nghe có vẻ khá vĩ mô với đại đa số người mới bắt đầu tìm hiểu Đầu tư Bất Động Sản. Hãy chủ động hỏi người quen hoặc chính các bạn NV tư vấn về yếu tố này. Về quy hoạch dự án, trong dự án quy hoạch số lượng căn hộ có quá nhiều hoặc dày đặc? Các tiện ích trong dự án có những gì? Về vĩ mô hơn thì với khu vực đó, không có dự án mở rộng đường, mà quy mô dự án Căn hộ lên đến 2000 căn thì giao thông liệu có bị quá tải?

_Đối với Nhà phố thì quy cách xây dựng như thế nào? Đấu nối hạ tầng, điện, nước ra sao? Công năng sử dụng như thế nào? 

kinh nghiệm đầu tư nhà phố và căn hộ

6/ Tiện ích nội khu và ngoại khu

_Tiện ích nội khu dự án Căn hộ kể đến như: Khu vui chơi trẻ em, Gym Fitness Center, Trung tâm thương mại mua sắm, Mặt bằng kiot cho thuê làm quán Cafe, Nhà hàng BBQ, Hồ bơi, Khu vực dành cho sân vườn, công viên….Những yếu tố này rất quan trọng ảnh hưởng đến trải nghiệm sống của bạn sau này. Và những tiện ích nội khu sẽ nâng tầm giá trị căn hộ của bạn lên rất nhiều.

_Tiện ích ngoại khu là những công trình xã hội như Bệnh viện, trường học, trung tâm thương mại lớn (Vincom, Big C, Aeon Mall…), công viên công cộng, Siêu thị, chợ..v.v.. có gần dự án không? Đi đến những điểm đó có thuận tiện, mất bao lâu?

kinh nghiệm đầu tư nhà phố và căn hộ
kinh nghiệm đầu tư nhà phố và căn hộ

7/ Dân cư, văn hóa khu vực xung quanh

_Hãy tìm hiểu dân cư xung quanh xem có phù hợp với gia đình bạn không nhé. Vì sao à, vì nếu dân cư xung quanh bạn là khu ổ chuột thì bạn có cân nhắc mua ở không? Nếu yếu tố này không quan trọng với bạn thì hãy bỏ qua nhé, không sao. 

_Các chủ đầu tư dự án bây giờ họ không đơn thuần là xây một căn nhà để ở, mà họ xây dựng nên một cộng đồng dân cư văn minh, một môi trường sống xanh, sạch, đẹp, tri thức và văn hóa. Bạn không chỉ mua căn nhà, mà bạn sẽ mua và sở hữu luôn giá trị sống của cả một dự án.

_Đừng lo, nó không quá to tát đâu, bạn sẽ có cơ hội lựa chọn được hàng xóm của bạn, sống với những người hàng xóm mới phù hợp, cung nhau thúc đẩy phát triển cộng đồng văn minh. Nếu bạn biết một doanh nhân thành đạt, hay một người nổi tiếng nào ở trong dự án bạn sắp chọn mua, thì bạn có hứng thú vì mình sắp gia nhập cộng đồng dân cư tuyệt vời này không?

kinh nghiệm đầu tư nhà phố và căn hộ

8/ Giá cả, Phương thức thanh toán

_Giá là một yếu tố làm đau đầu các Nhà đầu tư khi quyết định đầu tư, thực sự? Người bán thì cho rằng giá bán quá hời, người mua thì luôn cảm thấy giá cao? Vậy thì ta phải xét thêm rằng, giá bán căn nhà đó cao so với giá ở đâu, khu vực nào? Giá này nếu mua thì khả năng tăng giá trong thời gian tới là cao hay thấp? 

_Như đã trình bày ở trên, giá mà bạn bỏ ra để sở hữu Giá trị vượt trội hơn, để có được cộng đồng hàng xóm dân cư văn minh, hiện đại, giúp cuộc sống trở nên an nhiên, thì đó là cái giá rẻ. Còn nếu giá bạn bỏ ra nhưng Giá trị bạn sở hữu quá ít, thì nó lại là giá cao.

Có thể, với số tiền ít hơn, bạn vẫn có thể mua được 1 miếng đất vị trí khác gần đó, xây lên 1 căn nhà “ngon” hơn với chi phí thấp hơn. Nhưng hãy nhìn rộng ra xung quanh dân cư, bạn sống cạnh ai, những nhà xung quanh lụp xụp, thường xuyên được nghe “ca sĩ” không chuyên hát hò nhậu nhẹt? 

_Giá trị căn nhà không chỉ nằm ở giá một miếng đất, tiền vật liệu nhân công xây lên, mà nó còn nằm ở cả một dự án mà Chủ đầu tư quy hoạch thành một khu dân cư mới, đáp ứng mọi điều kiện đầy đủ nhất để Khách hàng sở hữu được môi trường, không gian sống, trải nghiệm tuyệt vời nhất. Cũng cùng một mặt bằng vị trí con đường, thì việc ăn hủ tiếu lề đường ngay vỉa hè trước đó, nó khác với trải nghiệm ăn nhà hàng 5 sao ngay đằng sau đó hoàn toàn.

 

Phương thức thanh toán:

Hãy đảm bảo rằng dòng tiền của bạn sẽ kịp thời đến hạn thanh toán. Cần tính toán chi tiết số tiền mỗi đợt bạn sẽ đóng. Nếu bạn có sẵn tiền, không muốn mất công, luôn có PTTT cho Khách hàng đóng tiền trước 1 lần, và tất nhiên, mức % Chiết khấu CĐT đưa ra cũng sẽ hấp dẫn hơn.

kinh nghiệm đầu tư nhà phố và căn hộ

9/ Hỗ trợ vay vốn Ngân hàng

_Yếu tố đòn bẩy được các Nhà đầu tư Tài chính và BĐS sử dụng khá nhiều. Nhưng công cụ này cũng có 2 mặt, bạn cần nắm chắc dòng tiền của mình để có thể sử dụng vốn vay ngân hàng một cách hiệu quả nhất. Thông thường tất cả các dự án Nhà phố và Căn hộ đều có ngân hàng hỗ trợ cho vay vốn, bạn hãy tham khảo về hình thức ngân hàng hỗ trợ cho vay, có thể sẽ hợp lý với dòng tiền của bạn.

kinh nghiệm đầu tư nhà phố và căn hộ

10/ Thông tin chi tiết thiết kế Nhà/ Căn hộ

_Về Nhà phố: Nhà được xây bao nhiêu % trên diện tích đất, cầu thang bộ đặt ở đâu? Có chừa trước chừa sau gì không? Phần tủ điện âm và cống lắp đặt như thế nào, căn nào có cống phía trước, có ảnh hưởng gì nhiều lắm không? 

_Về thông tin chi tiết căn hộ: Phần thông tin sẽ đề cập đầy đủ về diện tích khu đất, Mật độ xây dựng, số tầng, tổng số căn và số lượng căn mỗi sàn. Tầng trệt dành mấy tầng làm Shophouse Kiot Thương mại, sân vườn ở đâu?

Ngoài ra, Thang máy có bao nhiêu cái, khả năng vận hành phục vụ đủ cho số lượng cư dân dự kiến ở đây không? Chiều rộng hành lang là bao nhiêu m? Xử lý rác thải ở khu căn hộ này như thế nào? Diện tích tim tường, diện tích thông thủy? Căn hộ có Logia không? Bạn thích ở căn diện tích lớn (giá cao hơn) hay nhu cầu diện tích nhỏ vừa phải là được?

kinh nghiệm đầu tư nhà phố và căn hộ
Thiết kế và nội thất khi mua Nhà phố/ Căn hộ:

_Tìm hiểu dự án Nhà hoặc Căn hộ bàn giao như thế nào? Full nội thất hay chỉ bàn giao thô bên trong, hoàn thiện bên ngoài? CĐT có gói nội thất đi kèm tính thêm chi phí không? Phong cách thiết kế chung của dự án là gì? Sau khi bàn giao căn hộ thì Chủ sở hữu muốn thay đổi thiết kế hoặc thông căn với nhau thì có được không, thủ tục giấy tờ ra sao? Dự án Căn hộ này có căn thông tầng hay không? Có căn Penhouse?

Hãy thử tìm hiểu các đơn vị thiết kế và thi công nội thất trước, nghiên cứu và lựa chọn kỹ càng cho cuộc sống mới của bạn. Để đến thời gian nhận bàn giao căn hộ, thì bạn chắc chắn lựa chọn được đơn vị thiết kế nội thất ưng ý và bắt tay vào làm ngay thôi.

kinh nghiệm đầu tư nhà phố và căn hộ

11/ Quản lý Khu Nhà/ Căn hộ chung cư

_Đối với Dự án Căn hộ, Phí bảo trì và Các chi phí quản lý, vận hành:

Chủ sở hữu căn hộ sẽ đóng phí bảo trì là 2% trên giá trị căn hộ. Phí bảo trì Căn hộ do Chủ đầu tư thu và sẽ bàn giao cho Ban Quản lý chung cư hay Ban Quản trị nhà chung cư (sau khi đã thành lập) để tiếp tục phục vụ cho công tác bảo trì phần sở hữu chung của chung cư căn hộ.

Phí Quản lý Chung cư: Khi đi vào hoạt động, cần một khoản phí để vận hành và quản lý khu căn hộ, chủ nhân sẽ đóng khoản phí này hàng tháng. Khoản phí này bao gồm tất cả các hoạt động để vận hành và quản lý toàn bộ dự án chung cư bạn đang ở. Ngoài ra, các chi phí điện, nước, internet, tiền rác, tiền giữ xe..v.v. do người sử dụng căn hộ chi trả riêng hàng tháng.

_Khách hàng đầu tư Nhà phố thì cần quan tâm khu mình có xây dựng compound khép kín hay không, có cổng gác bảo vệ khu nhà hay không, chi phí như thế nào?

kinh nghiệm đầu tư nhà phố và căn hộ

12/ Phong thủy

_Đây là những yếu tố không thể thiếu để lựa chọn được Ngôi nhà hoàn hảo nhất với gia đình bạn. Có thể thiết kế mặc định của dự án Căn hộ/ Nhà phố chưa phù hợp với bản mệnh của bạn, thì bạn có thể cân nhắc thay đổi thiết kế. 

kinh nghiệm đầu tư nhà phố và căn hộ

13/ Khai thác cho thuê

_Đối với dự án Nhà phố, bạn muốn tối đa hóa công năng cho thuê, hãy chọn các căn ở vị trí đắc địa, đường lớn, khả năng cho thuê sẽ cao hơn và giá trị Nhà sẽ tăng tốt hơn, nếu tài chính bạn tốt.

_Về căn hộ, nếu bạn đang có ý định đầu tư dài hạn hoặc để cho thuê thì yếu tố này cực kỳ quan trọng. Bạn cần nắm bắt và tham khảo giá cho thuê Căn hộ xung quanh khu vực dự án trong vòng bán kính từ 1- 3km. Hãy ước tính khả năng cho thuê có tốt không, giá thuê dự kiến thời điểm nhận Nhà là khoảng bao nhiêu/ tháng? tỉ lệ phần trăm lợi nhuận từ việc cho thuê/ năm là bao nhiêu? 

Để cho thuê thì bạn phải tốn thêm bao nhiêu chi phí lắp đặt nội thất cơ bản? Gói nội thất nào phù hợp với quy mô của dự án? Chi phí bảo trì căn hộ trong thời gian cho thuê? 

kinh nghiệm mua căn hộ

14/ So sánh lựa chọn các dự án khác để tìm ra dự án phù hợp

_Tất nhiên rồi, hiện nay có rất nhiều dự án để bạn cân nhắc lựa chọn đầu tư và mua để ở. Nhưng không phải dự án nào cũng đáp ứng được tất cả các yêu cầu của bạn, hãy cân nhắc các yếu tố nào quan trọng nhất với bạn. Tham khảo thêm ý kiến những người có kinh nghiệm, nhưng hãy nhớ đừng đẽo cày giữa đường nhé. 

Và nếu bạn không xác định được mục tiêu và tiêu chí nào phù hợp, bạn sẽ vướng vào nghịch lý của sự lựa chọn – Càng có nhiều sự lựa chọn, bạn sẽ càng khó đưa ra quyết định. Hãy đơn giản hóa mọi thứ, nhưng vẫn giữ được bản chất để đưa ra quyết định đầu tư hợp lý với bạn.

kinh nghiệm đầu tư nhà phố và căn hộ
kinh nghiệm đầu tư nhà phố và căn hộ

Các dự án Căn hộ tiềm năng đầu tư sinh lời tốt bạn nên cân nhắc tham khảo:

_Dự án Căn hộ Tecco Home An Phú

_Dự án Charm City Dĩ An