VÌ SAO TỶ SUẤT LỢI NHUẬN 12%/NĂM CỦA CONDOTEL LÀ PHI THỰC TẾ?
Góc chuyên gia chia sẻ về bài toán đầu tư Condotel trên thị trường Bất Động Sản hiện nay, lý giải vì sao câu chuyện Bán Condotel cam kết lợi nhuận 12%/ năm của các Chủ đầu tư đưa ra là phi thực tế.
Một số nhà đầu tư cho rằng tỷ suất lợi nhuận/giá trị tài sản 12% là mức vừa phải chứ không phải quá cao. Chủ tịch HĐQT Empire Group Nguyễn Đức Thành – chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng – cũng phân trần là do những rủi ro ngoài ý muốn nên không đạt được mức 12% cam kết này. Và các nhà môi giới, vẫn đang tiếp tục bảo vệ mức tỷ suất lợi nhuận khá cao này cho sản phẩm Condotel.
Thật ra thì tỷ suất lợi nhuận 12%/năm trên tiền mặt, tuy khá cao so với lãi suất ngân hàng, nhưng cũng có thể đạt được nếu dùng tiền đó để kinh doanh một số ngành khác. Tuy vậy, khi đã chuyển số tiền vốn đó thành giá trị bất động sản thì hầu như không doanh nghiệp nào có thể kinh doanh để đạt mức 12%/năm. Mức đó thật sự là rất cao, thậm chí là mục tiêu bất khả thi tại thị trường Việt Nam lúc này. Tôi sẽ chứng minh bằng những luận cứ, ví dụ sau đây.
Condotel cam kết lợi nhuận như thế nào? Phân tích trên cơ sở dữ liệu thực tế trong ngành
Trước hết, chúng ta hãy nhìn vào con số thực của thị trường cho thuê căn hộ ở TPHCM. Những căn hộ mức giá 4 tỷ đồng sẽ được cho thuê với giá trung bình 20 triệu đồng, cho thuê nguyên năm sẽ được 240 triệu đồng. Trừ đi chi phí môi giới, thuế, và các chi phí khác, thì còn khoảng 200 triệu đồng. Tỷ suất lãi ròng/giá trị tài sản khoảng 5%/năm.
Nếu dùng những căn hộ đó, cho thuê theo dịch vụ AirBnB, thì giá cho thuê sẽ cao hơn, nhưng sẽ tốn kha khá cho chi phí Marketing, và chi phí vận hành. Và cũng không phải ngày nào cũng cũng có khách như cho thuê theo tháng. Theo thông tin tôi tìm hiểu thì những người làm AirBnB giỏi nhất, lấy công làm lời, thì cũng chỉ có thể đạt tỷ suất lãi ròng/giá trị tài sản khoảng 7% – 9%/ năm.
Nhân viên môi giới sản phẩm Condotel đưa ra bài toán và con số tròn trịa để thuyết phục người mua rằng tỷ suất lãi ròng/giá trị tài sản 12%/năm là con số khả thi. Nhưng nếu nhà đầu tư tỉnh táo, tìm hiểu thị trường thì sẽ biết rằng vì Condotel phải cạnh tranh với resort, khách sạn và với các Condotel khác đang trăm hoa đua nở, nên giá bán phòng và công suất phòng của Condotel trong thực tế thấp hơn rất nhiều so với trình bày của môi giới.
Câu chuyện cam kết lợi nhuận khi mua Condotel là an toàn hay rủi ro? Còn cần phải xem xét nhiều yếu tố.
Một điều đáng chú ý nữa là chi phí để kinh doanh, vận hành Condotel của các doanh nghiệp mới tinh trong lĩnh vực này, cũng rất khủng. Đưa những con số thực này vào bản tính thì kết quả tỷ suất lợi nhuận trên giá bán tài sản sẽ không còn là 12%, mà sẽ rất thấp. Thậm chí trong một vài trường hợp là âm.
Một cách để chúng ta có thể tìm hiểu con số thực tế của tỷ suất lợi nhuận/giá trị tài sản là nhìn vào chỉ số ROA của các doanh nghiệp kinh doanh khách sạn, phòng ở. ROA (Return On Asset) là chỉ số lợi nhuận ròng trên tổng tài sản của doanh nghiệp. Chỉ số này dùng để đo lường mức độ hiệu quả của việc sử dụng tài sản của doanh nghiệp. Và trong trường hợp này, chúng ta có thể tạm dùng ROA của ngành hotel, phòng ở như một con số so sánh để dự đoán tỷ suất lợi nhuận/giá trị tài sản hợp lý của các sản phẩm Condotel.
Chỉ số ROA của các doanh nghiệp Việt Nam trên 2 sàn HOSE, HNX, chuyên ngành khách sạn, kinh doanh phòng ở là khá thấp. Trong thời gian gần đây, CTCP Khách sạn Sài Gòn (mã SGH – sàn HNX) đạt ROA cao nhất trong quý 4/2018 là 4,1. Còn ROA của hầu hết các doanh nghiệp ngành này đều dưới 4 (Nguồn CafeF và VietStock).
Đối với các tập đoàn, công ty đa ngành, nếu bóc tách mảng kinh doanh khách sạn, phòng ở ra, và tính ROA, chúng ta cũng có kết quả thấp tương tự.
Theo tổ chức Ready Ratios – đơn vị chuyên tính toán chỉ số tài chính của các ngành, các doanh nghiệp trên thế giới – chỉ số ROA trung bình của các doanh nghiệp ngành khách sạn, phòng ở trên thế giới là 3,35 vào năm 2017, và 4,15 vào năm 2018.
Các ví dụ, chứng cớ nói trên cho chúng ta thấy, tỷ suất lợi nhuận 12%/ năm trên giá trị condotel là mục tiêu rất cao, hầu như bất khả thi.
Áp lực cạnh tranh cao của thị trường đã dẫn đến việc các doanh nghiệp phải cam kết tỷ suất lợi nhuận quá cao này. Họ có những lựa chọn sau:
1) Dùng nguồn tiền khác để liên tục bù vào,
2) hoặc “xù” và thay đổi hợp đồng như Cocobay Đà Nẵng,
3) hoặc tuyên bố phá sản.
1) Dùng nguồn tiền khác để liên tục bù vào,
2) hoặc “xù” và thay đổi hợp đồng như Cocobay Đà Nẵng,
3) hoặc tuyên bố phá sản.
KHÔNG CÓ “BỮA TRƯA MIỄN PHÍ”, NHÀ ĐẦU TƯ NÊN NGHI NGỜ CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ CAM KẾT LỢI NHUẬN CAO
Rất nhiều nhà đầu tư cá nhân khi nghe giới thiệu những sản phẩm, dự án có tỷ suất lợi nhuận cao là tin ngay mà không có một sự do dự hay suy nghĩ gì sâu sắc. Gặp người bán, môi giới có kỹ năng trình bày, thuyết phục nữa thì họ “mê mẩn” và xem lãi suất cao đó là chuyện hiển nhiên. Nguyên tắc chính của đầu tư là lợi nhuận cao thì rủi ro cao. Tất cả mọi sản phẩm, dự án đầu tư, kể cả gửi tiền vào ngân hàng, đều có rủi ro.
Lãi suất kỳ vọng càng cao thì rủi ro tiềm ẩn càng cao. Những tổ chức chuyên nghiệp luôn cảnh báo cho nhà đầu tư những rủi ro tiềm ẩn của sản phẩm. Bản thân nhà đầu tư cần nhận diện những rủi ro này trước khi đầu tư.
Và hầu hết những tổ chức thật sự chuyên nghiệp chỉ dự đoán lãi suất cao, chứ không cam kết lãi suất cao. Suy luận đơn giản là: Khi có sản phẩm cam kết lãi suất cao, người dân sẽ mượn tiền ngân hàng để đầu tư, với rủi ro bằng 0. Điều này trái với nguyên tắc “Không có một bữa trưa miễn phí nào cả”. Không thể nào chúng ta có thể kiếm tiền mà rủi ro lại bằng 0.
Vì vậy nhà đầu tư nên luôn “nghi ngờ” những dự án đầu tư cam kết lợi nhuận cao.
Vì vậy nhà đầu tư nên luôn “nghi ngờ” những dự án đầu tư cam kết lợi nhuận cao.
ĐỂ TRÁNH RỦI RO, NHÀ ĐẦU TƯ PHẢI TRẢ LỜI NHỮNG CÂU HỎI SAU TRƯỚC KHI XUỐNG TIỀN
Để tránh rủi ro, trước khi xuống tiền, nhà đầu tư phải trả lời được các câu hỏi sau:
– Doanh nghiệp ký hợp đồng cam kết với mình là ai?
– Tính pháp lý của doanh nghiệp? Tính pháp lý của sản phẩm, của hợp đồng?
– Làm sao họ có thể tạo ra mức lợi nhuận như thế?
– Nền tảng của doanh nghiệp? Triết lý kinh doanh của họ? Họ kinh doanh có tử tế không? Họ có vững mạnh về tài chính không?
– Chủ doanh nghiệp là ai? Trong trường hợp không thực hiện lời hứa, chủ doanh nghiệp sẽ tuyên bố phá sản “xù nợ” theo luật định, hay sẽ tìm mọi cách để thực hiện hợp đồng và giữ uy tín trên thương trường?
Nếu nhà đầu tư nhận diện được rủi ro và vẫn đầu tư thì có thể thắng, có thể thua. Thua cũng không hối tiếc. Buồn nhất là nhà đầu tư hoặc là thiếu kiến thức, hoặc là quá tham, ra quyết định đầu tư mà không nhận biết những rủi ro tiềm ẩn.
– Doanh nghiệp ký hợp đồng cam kết với mình là ai?
– Tính pháp lý của doanh nghiệp? Tính pháp lý của sản phẩm, của hợp đồng?
– Làm sao họ có thể tạo ra mức lợi nhuận như thế?
– Nền tảng của doanh nghiệp? Triết lý kinh doanh của họ? Họ kinh doanh có tử tế không? Họ có vững mạnh về tài chính không?
– Chủ doanh nghiệp là ai? Trong trường hợp không thực hiện lời hứa, chủ doanh nghiệp sẽ tuyên bố phá sản “xù nợ” theo luật định, hay sẽ tìm mọi cách để thực hiện hợp đồng và giữ uy tín trên thương trường?
Nếu nhà đầu tư nhận diện được rủi ro và vẫn đầu tư thì có thể thắng, có thể thua. Thua cũng không hối tiếc. Buồn nhất là nhà đầu tư hoặc là thiếu kiến thức, hoặc là quá tham, ra quyết định đầu tư mà không nhận biết những rủi ro tiềm ẩn.
Bài đã đăng trên Báo CafeBiz lúc 13:38 ngày 2/12/2019.
Lâm Minh Chánh
Giám đốc Trường Quản Trị Kinh Doanh BizUni
